Reforma Tributária e o Setor Imobiliário: como IBS e CBS incidem sobre locação, compra e venda de imóveis
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A Reforma Tributária também redesenha a forma como o IBS e a CBS incidem sobre operações imobiliárias. A Lei Complementar 214/2025 tratou o setor como um regime específico, com regras próprias de contribuinte, alíquota e base de cálculo — e vale separar bem "locação" de "compra e venda", porque a lógica de cálculo e as reduções aplicáveis são diferentes para cada uma.
Quem se torna contribuinte
Empresas do setor imobiliário — incorporadoras, loteadoras, locadoras habituais — são contribuintes desde o primeiro imóvel, pela própria natureza da atividade.
Já a pessoa física só entra no sistema quando pratica a operação com habitualidade. Para venda, a lei considera habitual quem realiza mais de três vendas de imóveis em um ano, ou quem vende imóvel construído por si mesmo nos últimos cinco anos; a venda ocasional de um imóvel isolado fica fora da incidência de IBS/CBS, seguindo as regras antigas (ganho de capital, ITBI). Para locação, a pessoa física só se torna contribuinte quando ultrapassa dois limites ao mesmo tempo: mais de três imóveis alugados e mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis recebidos — quem fica abaixo de qualquer um dos dois continua fora do sistema, como hoje.
Alíquotas: reduções diferentes para venda e para locação
A lógica parte de uma alíquota padrão de referência, somando IBS e CBS, em torno de 26,5% (valor ainda estimado, a ser fixado por lei própria), e aplica reduções específicas por tipo de operação, previstas no art. 261 da LC 214/2025:
- Vendas de imóveis, incorporações, loteamentos, cessão onerosa de direitos reais, construção civil e intermediação imobiliária têm redução de 50% — alíquota efetiva na casa de 13% a 14%.
- Locação e arrendamento, tanto residencial quanto comercial, têm redução maior, de 70% — alíquota efetiva próxima de 7,95%.
A exceção fica por conta da locação por temporada (tipo Airbnb, contratos de até 90 dias ininterruptos): a lei equipara essa modalidade a serviço de hotelaria, sem redutor social e sem a redução de 70%, ficando sujeita à alíquota cheia.
Redutores de base de cálculo
Além da redução de alíquota, a base de cálculo também sofre ajustes importantes, e aqui as regras mudam bastante entre venda e locação.
Na venda, existe o chamado redutor de ajuste: o valor de aquisição do imóvel — corrigido pelo IPCA, ou pelo valor de referência que o Fisco vier a divulgar — é deduzido do valor da venda, de forma que o imposto incide apenas sobre a valorização real do bem, não sobre o preço cheio. Para imóveis adquiridos até 31/12/2026 vale o valor de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência; a partir de 2027, aplica-se o custo de aquisição ajustado pelo IPCA na data da própria transação. Depois desse redutor de ajuste, ainda incide o redutor social: R$ 100 mil de dedução adicional para imóvel residencial novo, ou R$ 30 mil para lote residencial — o que, na prática, isenta ou reduz bastante a carga em imóveis de menor valor.
Na locação, o redutor social funciona de forma diferente: R$ 600,00 por imóvel, por mês, atualizado pelo IPCA, aplicado apenas às locações residenciais — a locação comercial não tem esse redutor. Some-se a isso que valores como IPTU, ITBI, laudêmio e despesas condominiais ordinárias, quando cobrados separadamente do locatário, não entram na base de cálculo do aluguel.
Creditamento: o efeito para quem loca ou compra via pessoa jurídica
Um ponto que costuma pesar na decisão de manter imóveis em pessoa jurídica ou holding patrimonial: o locatário ou comprador pessoa jurídica que usa o imóvel em atividade econômica tributada por IBS/CBS pode se apropriar integralmente do crédito destacado na operação, o que torna o aluguel ou a compra financeiramente neutra para empresas do regime regular. Pessoa física, por outro lado, não gera nem aproveita crédito — o imposto recolhido é custo definitivo.
Cronograma de transição
As operações formalizadas até 31/12/2026 continuam pelas regras atuais (ITBI, ganho de capital, ISS quando aplicável), e 2026 funciona como fase de teste, com alíquotas apenas simbólicas de CBS e IBS.
A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS passa a incidir de forma plena sobre essas operações — com a extinção do PIS/Cofins —, enquanto o IBS entra em vigor de forma gradual até atingir plenitude em 2033, quando ICMS e ISS deixam de existir. Isso faz do momento da formalização de uma venda ou de um novo contrato de locação um fator relevante de planejamento tributário nos próximos anos.
Conclusão
O regime imobiliário da Reforma Tributária combina alíquotas reduzidas com redutores de base pensados para não tributar o patrimônio já formado, mas sim a valorização real e a atividade econômica exercida com habitualidade. Isso não elimina a necessidade de planejamento: a forma de estruturar a titularidade dos imóveis — pessoa física, pessoa jurídica ou holding patrimonial —, o momento de formalizar vendas e novos contratos, e o enquadramento correto de cada operação seguem sendo decisões que impactam diretamente a carga tributária a partir de 2027.
A RRGK está à disposição para analisar o cenário específico de cada cliente, seja na estruturação de imóveis, seja na revisão de contratos de locação existentes, antes da entrada em vigor plena das novas regras.
Rafael Roberto Carvalho · Sócio · RRGK
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